多宗土地底價成交　集中供地市場或迎“拐點”

近日，為期三天的蘇州、成都第二輪集中土拍收官，與第一輪集中供地市場火熱不同的是，本輪土拍熱度不高，溢價率較首輪有所下降，尤其是青島、濟南、天津、沈陽等低熱城市，底價成交成為二輪集中土拍的主旋律，土地流拍也明顯增多。

在“一次性報價區間上限下調”、“禁馬甲”和“提升保證金比例”等調控手段下，蘇州、沈陽、成都等城市，第二輪集中拍地熱度和首次相比熱度明顯下降。以蘇州為例，蘇州溢價率降至1%；19宗成功出讓地塊中僅3宗溢價成交、1宗突破最高限價成交。

克而瑞研究中心研究員馬千里表示，近期從市場、資金和政策環境來看，重點城市第二輪集中土拍“降溫”將是大概率事件，就連一直以來市場熱度躋身高位的杭州，十宗競品質地塊中，九宗地塊報名未達標，無法進入后續正式競價環節，相當于“流拍”；加之日前杭州、南通均出現“退地”風波，重點城市集中土拍熱度下滑成為普遍現象。

土地供應規模方面，蘇州二輪集中土拍供應宅地較首輪明顯減少，涉及22宗宅地，總供應建面僅267萬平方米，較首輪總供應規模減少了40%。但22宗土地，仍有2宗提前中止出讓，余下的20宗地中有1宗流拍，成交19宗，流拍率高達14%，與首輪零流拍的情況形成鮮明對比。

不僅如此，蘇州土地出讓規則也明顯升級。整體來看，新規主要針對蘇州首輪土拍中部分地塊溢價高、馬甲多的情況做出精準調整。嚴格遵守“控地價”要求，下調了5宗地塊一次報價有效區間上限。同時，出臺一系列“限馬甲”舉措，譬如同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買。此外，蘇州部分地塊保證金上調，并且嚴查房企資金來源情況。

成都方面，相比第一批集中供地，本次集中供地調整了土拍規則，包括要求開發商自持資金、“禁馬甲”等，競拍達到上限后沒有延續上一次的競自持租賃住房面積，而是改成了競銷售型人才公寓面積。

馬千里表示，出讓規則的升級，大大提升了房企拿地的門檻，能一定程度上預防房企的金融風險。

今年半年報業績發布期間，央企華潤置地管理層表示，華潤將量入為出，確保合理回報，保證華潤置地非常穩健的財務結構，謹慎看待土地市場。

融創中國表示，今年下半年將主動控制拿地總量及節奏，審慎獲取高質量土地，預計權益拿地銷售比控制在20%以內。他表示，2021年下半年市場壓力會比較大，包括融資市場和銷售，留出比較安全的邊界。